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Inversión inmobiliaria en España: claves para el cambio de tendencia

Las perspectivas sobre la inversión inmobiliaria en España están mejorando. Esta es la principal conclusión de un reciente evento organizado por el diario El Español, que contó con la participación de promotores, intermediarios, fondos de inversión, Socimis, abogados, gestoras, y consultores inmobiliarios.

La mejoría se produce  en todos los segmentos de la inversión inmobiliaria: promoción, suelo y residencial, logístico, hoteles, centros comerciales, oficinas.  En 2016, el volumen invertido en el sector superó los 13.000 millones de euros, continuando la línea creciente de años anteriores.

Un momento del evento sobre inversión inmobiliaria

Subida precios, mayor financiación

Varios son los factores que explican este cambio de tendencia

  • La financiación bancaria aumenta. No sólo por el crecimiento de la economía, y por las perspectivas de subidas de tipos en el medio plazo. La regulación está racionalizando esta actividad, al introducir requerimientos que reducen el riesgo para las entidades financiadoras de operaciones: análisis previo de cada una, o mayor exigencia de recursos propios por parte del inversor.
  • Los precios de casi todos los activos están subiendo, y lo pueden hacer mucho más tras haber caído estrepitosamente. Así, el precio de las transacciones cayó el 55% desde el estallido de la burbuja, el del suelo, entre el 30 y el 35%
  • La oferta sube, pero sigue muy lejos de la demanda. En 2015 se lanzaron al mercado 42.000 viviendas nuevas, en 2016, 62.000.  La demanda actual absorbería una oferta de 150.000 viviendas nuevas cada año.
  • La rentabilidad de los activos inmobiliarios respecto al bono a largo plazo está en niveles históricamente altos.
  • Amplia diversificación entre los inversores: compañías de seguros,  family offices, fondos de inversión, Socimis, etc.
  • El flujo inversor continuará en el medio plazo, por las expectativas de mejora de la economía en Europa, y el probable enfriamiento en EEUU. Y ello, pese a la expansión monetaria prevista para 2018.
  • Los nuevos hábitos de los inversores en el sector generan cambios en la oferta inmobiliaria
    • Los avances tecnológicos cambiarán los hábitos sociales en la adquisición de viviendas, así como en el modelo de construcción.
    • El mercado de alquiler tendrá un papel más relevante.
    • El sector de viviendas de segunda mano aumentará su cuota de mercado y por tanto su potencial para el inversor.

El valor en cada segmento de la inversión inmobiliaria

El análisis por segmentos muestra que hay valor para la inversión en prácticamente todos ellos.

OFICINAS

  • El volumen de inversión en 2016 ascendió a 5.000 mills €. Sólo en el primer trimestre 2017, 702 mills €
  • Las SOCIMIS han tenido un protagonismo elevado en el sector. Son responsables del 37% de las compras y han generado una alta tasa de rotación de activos en las carteras.
  • Se han producido numerosas operaciones corporativas
  • El mercado de suelo y promoción para oficinas está obsoleto. Lo previsible es la renovación a partir de 2017
  • Las rentabilidades son todavía bajas, entre 3-3,5%

CENTROS COMERCIALES

  • La inversión total en 2016 fue de 3.500 mills €. El primer trimestre de 2017, se han alcanzado 1.173 mills €
  • Los fondos de inversión han sido protagonistas, acaparando el 57% de las compras
  • Para 2017 se espera un mayor papel de la actividad de rehabilitación y promoción.
  • El e-commerce y las nuevas tendencias de consumo cambiarán este mercado profundamente en el medio plazo.

RETAIL HIGH STREET

  • El segmento con menor potencial, según los ponentes del evento. El total de inversión en 2016 fue de 500 mills €. En el primer trimestre 2017 los volúmenes se están reduciendo
  • Los family offices, inversores tradicionales en este segmento, están siendo sustituidos por fondos extranjeros
  • Se está generando nueva oferta de forma puntual en este segmento, por parte de grandes operadores.

LOGISTICO

  • El volumen de inversion en 2016 se sitúa en 862 mills €, y en 1Q 2017 asciende a  235 mills €.
  • El negocio de la promoción está retornando en este segmento. Por el momento las valoraciones son bajas, y se estima un incremento de operaciones para 2017.

HOTELES

  • La Inversión en 2016 alcanzó los 2.000 mills €, y en el primer trimestre 2017, 530 mills, €.
  • El 60% de la inversión se dirigió a hoteles urbanos. Los mayores inversores en la actualidad, no son los grandes operadores, sino las pymes o empresas familiares. Cuando esta tendencia cambie, el potencial para el inversor puede crecer.

SUELO Y RESIDENCIAL

  • El volumen de inversión en 2016 creció hasta 1.000 mills €. Durante el primer trimestre de 2017 casi se alcanza la misma cifra, 875 mills €
  • Se está comprando suelo para la promoción, dada la escasez de suelo finalista en las zonas más demandadas.El reto para el segmento es la gestión de suelos urbanísticos.
  • Dado que el precio está recuperándose de forma acelerada, para 2017 se espera mayor rentabilidad en las zonas prime y en otras zonas.

 

Javier Ferrer

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